高温天,去小城避暑,掀起了夏日旅行热浪。

 携程数据显示,厦门、北海、青岛、汕头、大连等滨海城市入选玩水胜地TOP5。

 以商旅为起点的亚朵,正在用亚朵4.0这个全新的产品迎接商旅酒店市场的新变化。

 而追逐旅行热浪,转场的还有那些不想在红海里内卷的商旅酒店投资人——一些人开始尝试用新的酒店模型在高线CBD的红海里发掘新增量,而另外一些投资人则正在把眼光投向热门旅游目的地。

 在竞争白热化的高线核心CBD

 有「差异」才能撬动需求的缺口

 中国酒店客房新增供给增长速度于2019年达到峰值后逐步放缓,曾经作为全国经济、商务、文旅的核心枢纽的一线及新一线城市先后进入存量市场。

 迈点研究院不完全统计,上海近5年,中高端酒店开业数量持续增长,反映出投资者对这一市场的持续信心;连锁品牌的超过5年的开业门店数量占比高达78%,存量改造需求巨大;同时,市场竞争日趋白热化,以上海外滩核心区为例,一公里范围内密集分布87家酒店,竞争密度远超常规水平。

 “北上广深肯定是我的投资首选,但是这几年真的心慌慌,面对红海竞争尤其是CBD卷翻天了——拿不到好的物业;拿到好物业,又不知道怎么卷赢隔壁竞对、怎么快速收回成本。”有投资人告诉迈点,一线城市表面饱和、实则结构性缺口——缺少更新更有差异化更有品质感更适配的酒店产品。

 因为,想要“卷”过对手,只有选择一个品质足够好,差异足够明显的品牌和产品,才能把来之不易的好物业的价值发挥到最大。实地去考察亚朵4.0后,感觉又有信心重回一线城市核心CBD。

 自带反差感

 亚朵4.0用「自然闲寂」的好产品

 充分发挥好位置好物业的溢价能力

 (图说:上海徐家汇体育场亚朵酒店)

 基于对亚朵的高度认可,沈熠在上海打造了首家亚朵4.0门店——上海徐家汇体育场亚朵酒店。

 “与其狂卷同质化,不如突围差异化。我们必须通过精细化产品布局构建竞争优势。”资深投资人沈熠表示,亚朵4.0版本凭借优越的产品设计与出众的「自然闲寂」风格,实现了商务效率与度假体验的融合,精准契合当下“商务+度假”的趋势,形成了显著的差异化竞争优势。

 (图说:亚朵4.0 的24小时流动图书馆——竹居)

 地处上海徐家汇核心地段这一核心,区位优势明显,该项目既与徐家汇商务区的消费群体特征高度吻合,尤其体育赛事或演唱会期间酒店成为住客首选;又能与周边的传统商务型酒店形成鲜明区隔。除了差旅客人,这家店的本地客群大约在10%,主要是周末度假人群及附近商务活动客户。

 当那些把商务酒店开进一线城市CBD的酒店投资人和品牌,还在琢磨如何提供非商旅时段的出租率和收益时,沈熠已经凭借亚朵4.0”体验着业绩增长的快乐——这家有199间客房的酒店投入运营近半年,在2025年7月,这家店综合 RevPAR达到约560元,平均ADR达到近600元,综合RevPA较同商圈同级别商务酒店高出90元左右, 明显优于周边同类型产品。

 沈熠强调,选择一个高溢价的中高端品牌,既契合商圈的定位,也能显著缩短回报周期——这才是高线城市投资成功的关键,是亚朵4.0能够在上海核心商圈竞争中制胜的关键。

 (图说:亚朵4.0首店,西安南门亚朵酒店,该店选址靠近西安核心商务区+旅游景点,酒店内可俯瞰西安古城墙)

 数据显示,亚朵4.0开业门店业绩表现优秀,成为中高端市场的品质标杆。

 例如,西安首家亚朵4.0酒店开业首月,RevPAR就突破710元,入住率高达91%以上。而这家店也做到了商务客和度假客的通吃,亲子客群比较多,商旅客占60%,而度假客则高达40%。在刚刚过去的7月,综合RevPAR超出同商圈同级别友商约90元。

 开业于今年1月底,北京海淀清河万象汇亚朵酒店,也有着不俗的业绩。刚刚过去的七月,入住率达到了约93%,综合RevPAR达到了约650元,超出同商圈同级别友商约120元。

 这充分展示了亚朵4.0的差异化体验所带来的强大溢价能力。

 在旅游火,房价高的热门旅游城市

 中高端酒店市场还有很大空白

 中国旅游研究院数据显示,2025年一季度,非一线城市旅游消费增速达20.2%,特别是以汕头、大同、淄博为代表“小城游”爆火,带动一些新兴旅游城市酒店投资热。

 区别于高线城市酒店投资的红海竞争,持续升温的的热门旅游城市,正成为中高端酒店的投资新蓝海和规模新增量。

 一方面,在一些传统热门旅游城市,中高端度假类住宿产品尚处于稀缺状态。例如,作为云南核心旅游城市之一,大理的旅游住宿类产品结构,已经覆盖高端精品酒店、特色民宿、经济型客栈的全业态住宿体系,其中民宿和高端度假类居多,中高端度假类品牌酒店仍然存在巨大市场缺口。

 来源:大理州第五次全国经济普查公报(第四号)

 另一方面,在一些新兴的旅游目的地城市,旅游度假需求正处于爆发期,却存在明显的供需错位。据统计,这些城市所在区域的酒店连锁化率仅为18%,品牌酒店供给不足,中高端度假类品牌酒店几乎接近空白。

 来源:驿镜,汕头酒店的总体连锁化率目前仅有4.91%

 此时进驻这些热门新兴旅游目的地投资酒店,就等于去“捡金子”。嗅到了这一契机,许多商旅酒店投资人,从高线城市转场,奔涌至热门旅游城市。

 稀缺「度假风」产品 + 深度定制本地化体验

 快速挖掘旅游市场增长红利

 有投资人指出,在老牌热门旅游城市投酒店,只要位置选得好,酒店开业就有流量;如果产品还有差异化,那就经营业绩就会有不俗表现,快速回本也不是难题。

 (图说:选址在大理核心旅游区域的大理古城三月街亚朵酒店)

 2025年4月30日开业的大理古城三月街亚朵酒店,一个多月就出了爬坡期,2025年7月综合RevPAR做到了近650元,比同商圈同级别友商(商务型酒店)高出100元左右。

 位于另外一座热门旅游城市大连的大连中山广场鲁迅路亚朵酒店也拥有不俗的业绩,2025年7月,入住率达到近95%,综合RevPAR达到近820元,高出同商圈同级别友商近110元。综合RevPAR也连续一个季度超出同商圈同级别友商(商务型酒店)约100元。

 (图说:选址在大连中央商务区和交通枢纽附近的大连中山广场鲁迅路亚朵酒店的大堂一景)

 而另一些善于错位竞争的投资人,则把目光投向了尚在增长期的新兴旅游市场。在投资亚朵10年的投资人曾琮博看来,投资酒店更有惊喜感的投资回报率,可能在新兴市场。

 已经在长春、宁波开过两家亚朵的他,去年在汕头新开了一家亚朵X,这家店有望在2年左右回本,数据赶超了很多一线及新一线中高端酒店的经营数据。这家店给了他很大的信心,最近他又在汕头投了一家亚朵4.0。

 曾琮博表示:“消费者出行越来越理性,不会再去为了面子选择远离市区的高大上的五星级酒店,而是会适配物超所值的旅行体验,开在城市核心区域的中高端酒店就是来汕头这类适合深度探索的城市的最佳住宿选择。整个潮汕地区都缺少像亚朵4.0这样的「度假风」酒店。我们开一家亚朵4.0刚好精准卡位。”

 亚朵4.0这种颇具「度假风」的商务酒店形态,不仅有适合城市度假的松弛氛围,也有商务酒店的筹集效率、物业适配能力。除了设计和产品上的优势,亚朵4.0也继承了亚朵的“属地体验”服务体系——深度结合酒店所在地的本土风物和文化,让消费者能体会到更接地,也更有人情味的城市度假体验。这一切,都赋予了「亚朵4.0」快速挖掘旅游市场红利的能力。

 (图说:汕头核心景区一角,曾琮博的酒店就选址在距离汕头核心旅游区和核心CBD的周边)

 游老城、看民俗、赏非遗、品潮味,深度探索去融入本地生活,才是汕头这个新晋网红城市的旅游正确打开方法。除了亚朵4.0营造的“乡野风”松弛氛围,曾琮博已为筹建中的亚朵4.0规划好了运营思路——强化在地文化体验,奉茶服务融入本地色鸭屎香潮汕功夫茶,早餐融合粿条、卤味等潮汕风味美食;提供服务于外地游客的本地旅游导览图,让城市度假更自在随心。

 (图说:深度结合在地文化的亚朵「属地早餐」)

 曾琮博告诉迈点:“我这个物业,在汕头的核心位置,做哪个品牌都能赚钱。我为什么选择亚朵4.0?因为只有它才能在这个区域能产生更好的溢价——因为在汕头,它是理念超前的稀缺存在,具有商圈竞争先发优势;我只要开出来,那就是妥妥的品牌红利和产品溢价。”。

 曾琮博认为,投资人进入新兴市场,首选还是连锁品牌,因为可以节省研发、落地与营销成本,快速开店; 因为投资新兴市场的本质,其实是‘用品牌化来激活文化红利、用标准化兑现效率红利’,亚朵4.0就是双线能力型品牌”。

 目前,曾琮博在汕头的这家亚朵4.0还在紧锣密鼓地筹建当中,有望在年内开业,赶上春节假期的出行高峰。

 亚朵4.0差异化体验所带来的溢价能力,在一线城市及多个热门旅游城市的核心区域已经得到验证。而其在快速增长旅游市场的溢价能力究竟能达到一个什么样的高度?这还有待时间的验证。

 持久产品生命力+超预期用户体验

 拆解亚朵4.0的差异化竞争力

 近两年在中高端酒店这个内卷赛道,各大品牌都在力求通过品牌焕新和产品升级来获取更好的竞争力。迈点认为,亚朵4.0,是亚朵品牌“持久的产品生命力、高品质用户体验”的又一次极致呈现,它通过三大措施,创造了一个度假混血商务的独特赛道,最终实现了中高端市场无品牌代餐。

其一:用「度假风」打破商旅酒店原有范式

 一直就擅长精准卡位的亚朵,通过亚朵4.0瞄准了「度假风」商旅酒店这条独特的赛道。放眼整个酒店圈,它都算得上是是一个独一无二的存在。

 它打破了传统商务酒店的范式——颇具治愈感的「自然闲寂」设计,把云南亚朵村的乡野氛围带到了城市当中,这让它成为了「长得最不像商务酒店的商务酒店」。产品一发布,它就凭借其独特的空间美学在社交媒体上引发了极大的讨论度;

 借助这一变化,亚朵4.0拥有了比起以往产品更强的跨界能力——不仅商务细节友好,也能很好地让“度假客人“治愈放松。

 其二:超出用户预期的高品质体验

 亚朵4.0也把商务酒店用户体验提升到了一个全新的高度:

 有让用户享受自然深睡的「深睡楼层」「一键深睡」;

 (图说:亚朵4.0独有的深睡体验)

 还有更符合中国消费者饮食习惯,也更健康的「养生早餐」;

 疗愈身心的国际洗护品牌,高速吹风机等个护体验升级;

 来自西雅图的奢华酒店同款的健身器材;

 这一系列升级,都是为了让亚朵4.0能创造,也能支撑更高的溢价。

 迈点在调研中听闻来自投资人的反馈,“同样的地段,想涨价的时候,客人就是很难买单”。后来认真研究之后,发现是品牌溢价的问题——不断提升的用户体验和亚朵品牌影响力与用户口碑,为亚朵4.0门店带来信任基础、人气流量和买单能力。

 溢价不是要你漫天要价,而是建立在不可替代上,客人觉得值。致力于长期深耕中高端市场,亚朵重视且致力于通过产品、服务、体验、运营等多维度去找到真实有效的溢价空间;在这个过程中,就已经筛选和沉淀了精准的客群——他们对“亚朵=独特体验”认知是认可的且愿意买单,而这就是亚朵溢价能力的核心逻辑。

 其三,精准投入,用户和投资需求双向匹配

 (图说:兼容多种场景和需求的半私密包间「坐云」)

 近几年,酒店业正遭遇“量增利减”的撕裂局面。不管是传统的单商务酒店,还是传统的度假酒店,在当今的环境下,都面临着单一酒店形态的经营天花板——传统商务酒店周末的空置率高,而传统度假酒店则存在工作日空置的问题。

 深度洞察了用户和投资人的需求,亚朵4.0融合了两者的优势,打造的是一个兼容性更高,也能满足更多元化用户出行场景的酒店产品模型。

 结语

 据统计,2024年底全国中高端酒店客房存量供给占比37.85%,比2017年提升约12%。作为酒店集团当前规模增长的引擎,中高端酒店品牌激战势必愈演愈烈。

 曾琮博分析指出,中高端酒店终将走向存量阶段,来自高端和经济型酒店这两大品类的上下挤压竞争压力,将远大于同品类的的多品牌竞争,差异化定位所带来的品牌溢价能力将成为酒店品牌跨品类竞争的关键。

 而亚朵4.0正是以差异化作为产品的出发点——它不仅以「度假风商务」为用户带来了全新的选择;也用超预期体验带来更强的溢价能力;最重要的是,它也通过深入的市场洞察,实现了消费者和投资人需求的双向匹配。正因如此,它才能在激烈的市场竞争中挖掘出新的增量。

 这就是亚朵4.0面世一周年的行业启示。